עליית ערך הקרקע בתכנית 3700 בצפון ת"א

מהי תכנית 3700 בצפון תל אביב

העיר תל אביב היא אחד מאזורי הנדל"ן המבוקשים ביותר בישראל, וערך הנכסים בה עולה באופן קבוע וחד. למרות הניסיונות של הממשלה לצנן את שוק הדיור ולהביא לבנייה של עשרות אלפי יחידות באזורי הביקוש, שוק הנדל"ן באזור גוש דן ובאזור תל אביב בפרט איננו מראה סימני האטה. תכנית 3700 היא תכנית לבנייה בהיקפים אדירים בצפון מערב תל אביב. במסגרת התכנית חולק השטח ל5 אזורים נפרדים, כאשר הם יכילו עשרות אלפי יחידות דיור, מתוכם כ2000 יחידות לדיור בר השגה, מתחמי עסקים גדולים, אזורי מסחר ושטחים ציבוריים. התכנית צפויה לשנות באופן מהותי את ערך הקרקע באזור, אשר הייתה ברובה לא מנוצלת.

מהן הסיבות לעליית ערך הקרקע הצפויה

אורן קובי מסביר כי התכנית צפויה לשנות לחלוטין את אזור צפון מערב העיר. בעלי נכסים וקרקעות באזור יכולים לגרוף רווחים גדולים מהמהלך. הסיבות לעליית ערך הקרקע כוללות בין השאר:

  • שינוי ייעוד: בעלי קרקעות באזור מחכים שנים רבות עד לשינוי ייעוד הקרקע. חלק מהקרקעות באזור היא תחת ייעוד חקלאי במשך עשרות שנים, וחלק הוגבלו כקרקע מסחרית לא מבוקשת בשל היעדר דיור מסביב. שינוי הייעוד של הקרקע לבנייה יכול להביא לרווחים עצומים למחזיקי הנדל"ן באזור.
  • רווחים עקיפים: גם אדם המחזיק בבעלותו מגרש קטן באזור, עשוי להפיק רווחים גדולים גם ללא שינוי ייעוד הקרקע. הדרך לעשות זאת עשויה להיות התאגדות עם מחזיקי קרקעות נוספים באזור, והגשת בקשות ותביעות לדרך ניצול הקרקע המשותפת.

מהם הסיכונים

בסופו של דבר, נדל"ן בתל אביב, ובפרט באזור הצפון הוא נכס מניב והשקעה מצוינת. עם זאת, תכנית 3700 עשויה להוביל גם לסיכונים לא מבוטלים לבעלי הקרקעות אליהם צריך להתכונן מבעוד מועד. פרויקט בכזה סדר גודל מחייב את המתכנן ואת המדינה לעבוד למול מאות בעלי קרקעות. לכן, המחוקק קבע מספר אפשרויות לאלץ אדם למכור את זכותו לקרקע, גם ללא הסכמתו המלאה למכירה. אורן קובי אומר כי רק התאגדות עם מספר בעלי קרקעות בעלי שאיפות דומות לגבי הקרקע שבבעלותן תשפר את הסיכויים שלכם לאלץ את המתכנן להתחשב בכך, ותפחית את הסיכוי למכירת הקרקע שלכם על ידי כונס נכסים.

מה גובה התשואה שתקבלו מהשקעה דרך חברת נדל"ן?

מאז ומתמיד, אחד הענפים המניבים ביותר היה ענף הנדל"ן שאפשר לאלו שהשקיעו בו להרוויח תשואה נאה וליהנות מהכנסה פסיבית קבועה. כיום, יותר מאי פעם, אנשים בוחרים להשקיע בנכסי נדל"ן בשל ההתמעטות של אדמות בכל רחבי העולם, והתשואה שמניבות השקעות מסוג זה עלתה בהתאם. היום אתם יכולים לרכוש נכס להשקעה במקומות משתלמים, כמו אירופה למשל, ולהרוויח תשואה נאה שתגדיל באופן משמעותי את ההכנסות החודשיות שלכם.

השקעות עם חברות נדל"ן – לאיזה תשואה תוכלו לצפות?

בשל מחסומי שפה, מורכבות של חוקים מקומיים והצורך באיש מקצוע בעסקאות נדל"ן, אנשים רבים בוחרים לרכוש נכסים בחו"ל דרך חברת נדל"ן שבעצם הופכת להיות שותפה חלקית בהשקעה זו. לפי אורן קובי, איש הנדל"ן בעל ותק וניסיון בנדל"ן מעבר לים, התשואה הצפויה להשקעות הללו היא בין 7 ל-9 אחוזים. תשואה שנתית מסוג זה נובעת מחלוקה של הרווחים בין המשקיעים וחברת הנדל"ן, מה שאינו קורה כאשר עובדים עם חברות שדורשות דמי ניהול חודשיים ותשלומים נוספים.

סוג נוסף של תשואה נובע מהשקעה בנכסים בהקמה ולאו דווקא בנכסים קיימים. במקרים הללו המשקיע נותן תשלום קטן בתחילת השותפות, ואת היתרה הוא משלב עם סיום פרויקט הבניה. התשואה במקרים הללו היא דו-ספרתית, ולכן רבים בוחרים לרכוש נכס "על הנייר" מאשר נכס קיים. במקרה שהמשקיע מבקש למכור את הנכס לאחר הקמתו, חברת הנדל"ן עמה הוא עובד תקבל נתח יחסי מסכום המכירה.

השקעות נדל"ן יכולות להניב תשואה משמעותית לאלו שבוחרים להשקיע באפיק הזה, בייחוד כאשר עובדים עם חברת נדל"ן שיכולה לספק את כל הפרטים הנחוצים ולמצוא נכסים כדאיים להשקעה. לפי אורן קובי, איש נדל"ן בעל ותק וניסיון בנדל"ן מעבר לים, שני התשואות שצוינו מעלה הן המשתלמות ביותר והן יכולות להניב הכנסה פסיבית משמעותית למשקיעי נדל"ן.

השקעות בחו"ל – 5 טיפים להשקעה זהירה

באמצעות השקעות בחו"ל ניתן לייצר הכנסה פסיבית – ליהנות מהכנסה שוטפת וקבועה משכר דירה. אבל כפי שיודעים המשקיעים המנוסים, בסוג זה של השקעה עשויים להסתתר מוקשים וסיכונים. אורן קובי, איש נדל"ן בעל ותק וניסיון בנדל"ן מעבר לים, שוחח איתנו והעניק 5 טיפים להשקעה זהירה.

אל תוותרו על בדיקה מעמיקה

מרבית המשקיעים נעזרים בחברות המתמחות בהשקעות בחו"ל, בין אם כדי לאתר את הנכס ובין אם כדי לסייע בניהול השוטף. אורן קובי הדגיש לפנינו את החשיבות של ההסתייעות בחברה הנכונה. אל תוותרו על בדיקה מעמיקה – מי היא ומה היא חברת הנדל"ן; כמה זה היא פועלת; האם יתכן שמאחורי פעילותה יש הבטחות שווא למשקיעים שנפגעו ולא בדקו כל מה שצריך; לכן, חשוב גם לבדוק בעצמכם פרטים לגבי הנכס המוצע לכם, מחירו סביבתו וכן הלאה.

אל תתעלמו מגורם הסיכון

גם השקעה שנראית בטוחה, טומנת בחובה סיכונים מסוימים. לכן, כדאי להשקיע, אבל לא את השקל האחרון שלכם. כלומר, אל תמכרו את הבית שבו אתם מתגוררים, למשל, כדי לקנות נכס להשקעה בחו"ל.

זהירות מתשואה מובטחת

מישהו הבטיח לכם תשואה בטוחה? זהירות. תשואה מובטחת אולי נשמעת מפתה אבל לאיש אין את היכולת להבטיח דבר שכזה בתחום הנדל"ן. הצעה שכזאת חשוב לבדוק מכל הכיוונים, כי מאחוריה עשויים להסתתר פרטים שלא רוצים לגלות לכם.

התשואה – ברוטו

אם הציגו בפניכם תשואה, והיא אפילו נראית סבירה ולא משהו תלוש מהמציאות, חשוב שתזכרו דבר נוסף. כמעט תמיד, מציגים בפני המשקיעים את התשואה ברוטו. מתוך ההכנסה יש להפחית הוצאות שונות כגון שכר עורכי דין, מתווכים, הוצאות אחזקה וכיוצא בזה.

קחו הכל בפרופורציה

כדאי להיזהר מהשקעות במינוף גבוה. כלומר, יש לנקוט במשנה זהירות כאשר מגייסים את ההון להשקעות באמצעות משכנתאות. שימו לב לסכום ההלוואה וגם להחזר החודשי.